Испытательная станция ООО «Касталия»
Научно-практический семинар «Оценка права аренды индивидуальным методом. Постдипломное обучение оценщиков».
Лабораторный практикум
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
А.В. Калитаев
научный руководитель ООО «Касталия»,
председатель экспертного совета
СПб Союза предпринимателей
www.малыйбизнес2020.рф
E-mail: castalia1991@yandex.ru
Моб.: +7 (921) 994-65-12
Лабораторная работа № 1Ц
«Решение триады задач по оценке права аренды»
Эта лабораторная работа позволяет защититься от невежественных оценщиков, которые, выполняя госзаказ на оценку
права аренды, наносят значительный материальный ущерб государству и ещё больший ущерб культуре народа. Защита
заключается в принуждении этих оценщиков решить приведенную ниже триаду задач по оценке права аренды. Задачи
подобраны таким образом, чтобы их решение сопровождалось необходимым педагогическим эффектом.
ООО «Касталия» год за годом пытается принудить КУГИ СПб и СПбГУП «ГУИОН» продемонстрировать свои умения и решить эту триаду
задач, но у руководства города пока нет политической воли мягко убирать невежд из органов власти и из предприятий, близких к органам
власти. Таким образом, приходится ждать руководителя-обладателя такой политической воли. Только в этом случае можно будет
защищаться от лжеоценщиков предлагаемым способом - нужно каким-то способом прорвать круговую поруку, пока ещё защищающую
«лжеоценщиков».
Ниже приводятся три объекта, право аренды каждого из которых предстоит оценить:
1. Часть ствола пешеходного тоннеля, соединяющего станцию метро «Выборгская» с Чугунной улицей (общая площадь
арендуемого пола тоннеля, на котором арендатор имеет право за свой счёт создать и установить модули комплекса
мелкорозничной торговли (КМРТ), 363.9 кв.м).
2. Часть ствола пешеходного тоннеля, расположенного на пересечении Ивановской улицы с Прямым проспектом (общая
площадь арендуемого пола тоннеля, на котором арендатор имеет право за свой счёт создать и установить модули комплекса
мелкорозничной торговли (КМРТ), 138.2 кв.м).
3. Часть ствола пешеходного тоннеля, расположенного у Нарвских ворот (общая площадь арендуемого пола тоннеля, на
котором арендатор имеет право за свой счёт создать и установить модули комплекса мелкорозничной торговли (КМРТ), 203.4
кв.м).
Конечно, указанные части тоннелей арендатор может использовать не обязательно для установки модулей КМРТ, но практика показала,
что этот вариант использования пока считается оптимальным.
Это реальные места городской территории, которые можно осмотреть, провести оценку права аренды и результаты
работы поместить на данный сайт с указанием фамилии, имени и отчества, а также реквизитов оценщика, сделавшего эту
работу. Это способ оценщика, к которому (оценщику) есть претензии по качеству работы, продемонстрировать свою
квалификацию, показать, что с ним уместно обсуждать оценочную деятельность. Так, путём обсуждения полученных
результатов на сайте, на лабораторном практикуме, постепенно будут создаваться репутации оценщиков, а круговая порука,
позволяющая покрывать отчёты об оценке, над которыми смеются дети, постепенно утратит свою эффективность при защите
невежества и уйдёт в прошлое.
Как известно, когда говорят об оценке права аренды объекта, имеют в виду, в конечном счёте, сумму (величину арендной
платы), которую предстоит поставить в договор аренды этого объекта (в этом смысле оценивается договор аренды
объекта).
Таким образом, для решения задачи оценки права аренды объекта нужно иметь задание на оценку и текст договора
аренды, в котором оставлено пустое место для значения арендной платы (это место предстоит заполнить после создания
отчёта об оценке права аренды объекта и придания отчёту юридической силы).
В качестве задания на оценку в данной лабораторной работе возьмём задание на оценку, созданное КУГИ СПб для оценки
права аренды первого объекта рассматриваемой триады объектов (приложение 1).
В качестве текста договора аренды вслед за КУГИ СПб используем текст примерного договора аренды (приложение 2).
При выполнении лабораторной работы нужно иметь в виду пункт 2 статьи 614 (Арендная плата) Гражданского кодекса
Российской Федерации:
«2. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей
в виде:
1) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определённых услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты
аренды».
Выполнение лабораторной работы
1. Внимательно ознакомьтесь с условием каждой задачи оценки права аренды.
2. Если задание на оценку вызывает у Вас вопросы, создайте свой вариант задания на оценку (выберите свой вариант ответа
на возникшие у Вас вопросы), максимально близкий заданному и отвечающий здравому смыслу.
3. Определите рыночное значение ставки арендной платы (руб./(кв.м*месяц)) для каждого объекта триады по заданию на
оценку, полученному в пункте 2. Укажите приблизительно неопределённость полученного Вами результата.
4. По мотивам фигурирующего в лабораторной работе задания на оценку создайте оптимальное задание на оценку права
аренды фигурирующего в лабораторной работе места, на котором будет находиться КМРТ (или другой выбранный Вами в
процессе оценки права аренды объект), представляющий собой полноценную часть городской инфраструктуры.
5. Определите рыночное значение ставки арендной платы (руб./(кв.м*месяц)) для каждого объекта триады по заданию на
оценку, полученному в пункте 4. Укажите приблизительно неопределённость полученного Вами результата.
6. Напишите короткое эссе по проделанной работе, в котором сравниваются полученные результаты и отмечаются возникшие
при работе трудности.
Приложения:
Приложение: Задание на оценку.
.
